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小区变街区 不止是拆围墙那么简单

发布时间:2022-09-16 16:44:10 来源:华体会app客户端 作者:华体会app在线登录

内容简介:  近日印发的《中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,要加强街区的规划和建设,推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。《意见》公布后引发各方热议,人们对于推广街区制疑虑颇多。那么,成熟的“街区式住宅”到底是什么形态?为何要把小区改成街区?  目前世界上的城市住宅,根据规划方式可以大致分为两种:小区式和街区式。小区,是指在城市一定区域内、具有相对独立居住环境的大片居民住宅。在当下中国城市中...
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  近日印发的《中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,要加强街区的规划和建设,推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。《意见》公布后引发各方热议,人们对于推广街区制疑虑颇多。那么,成熟的“街区式住宅”到底是什么形态?为何要把小区改成街区?

  目前世界上的城市住宅,根据规划方式可以大致分为两种:小区式和街区式。小区,是指在城市一定区域内、具有相对独立居住环境的大片居民住宅。在当下中国城市中随处可见。而街区式住宅类似于国际上的BLOCK街区设计理念:B-Business(商业)、L-Lie fallow(休闲)、O-Open(开放)、C-Crowd(人群)、K-Kind(亲和)。简单概括就是居住和商业的集中融合,街区既要提供居住,又要有丰富的商业配套和休闲配套。最常见的形式就是,建筑上层住人、低层营商,上层是私有空间,低层是商业空间或公共空间,住宅与外部世界全面打通,形成一个没有围墙的开放式社区。街区式住宅在国外已经成熟发展,在纽约、巴塞罗那、柏林、布拉格等城市都有享誉世界的BLOCK街区。

  天津大学建筑学院张玉坤教授和朱怿博士合著的一篇论文中,归纳了“街区住宅”四大特点。1. 界定清晰的沿街界面:街区外围建筑顺应道路走向布置,它们立面连续,风格统一,形成一道完整的城市界面。建筑的低层部分常为公共功能,对城市敞开。道路一般为城市支路或街坊路,宽度适中,两边有绿化和人行道。街区建筑在完成自身营造的同时,也为街道空间提供围合,它们共同组成了一种可容纳多种日常生活的积极空间。2.功能混合的布局方式:街区外围及底层一般是多种类型的商业、服务建筑,内部为住宅,也有少量公寓、写字间。从居民的日常行为模式来看,购物、消费以及娱乐、休闲多在自身或周边的街区,甚至许多人的就业也在附近。人们的居住空间与消费空间、文化娱乐空间及工作空间联系紧密、便捷,城市的各项功能得到有机整合。与之相反的是那种只考虑居住的“睡城”,它的单功能性,不仅带来了住区与城市之间大量的通勤人流,也使社区生活失去了多样化的基础。3.高效利用的城市资源:由于城市内部的基础设施和各项服务配套较为充足,“街区住宅”在开发建设中,既可以方便地利用现有城市资源,同时采用“取长补短”的配套方式,根据周边情况,补充、完善一些服务功能,并对外开放,形成与城市的共存共荣。在“街区住宅”中,住区的服务功能是通过街区之间的共享设施实现的,而不用在每一个住区内部自我完善,街区价值的提升将同时带来城市价值的提升。这种部分之间及部分与整体的融合,真正体现了城市的有机统一性。它不仅提高了城市的服务水平和运行效率,还可以降低居民的购房与日常生活支出。4.多元平衡的交通方式:一定的人口密度、土地混合使用及宽度适宜的道路是实现多元交通方式的基础,它们为公共交通提供了稳定的客源,创造出适合多种活动的街道空间,还能减少人们不必要的出行需求。同时,“街区住宅”由于所占区块较小,与城市肌理相融,因而有可能产生密集的道路网络,为发展以单行道为基础的现代城市地面交通提供了可能,避免建设过宽的马路、大型道路交叉口及立交桥,实现步行、自行车与汽车等多种交通方式的平衡发展。

  综上来看,街区式住宅其实并不神秘,也并不新鲜,在老一点的城区,都可以见到这种上层住人、底层经商的格局。这实际也是近代城市化的最初形态。西方工业革命之后,随着工商业的发展,人们对临街商用房(也就是今天常说的门面房)的需求越来越高,在街道两旁融商业和居住功能与一体的建筑格局便应运而生,渐渐地就发展成了传统的街区。其中典型代表就是美国纽约。

  传统街区式住宅虽然可以大大提高城市土地利用率,交通方便,充满商业活力,但其弊端也显而易见。主要就是建筑密度过大,容积率过高,同时整个街区少有公共绿地,城市景观单一,尤其是治安堪忧。上世纪20年代,针对当时城市道路上机动交通日益增长,车祸经常发生,严重威胁老弱及儿童穿越街道,以及交叉口过多和住宅朝向不好等问题,美国社会学家科拉伦斯-佩里提出了“邻里单元”(Neighbourhood Unit)理论,就是在较大范围内统一规划居住区,使每一个“邻里单元”成为组成居住的“细胞”。这种理论在世界范围内广泛流传,到了前苏联被发展成小区规划设计方法,后来又被中国城市规划和建设者们所借鉴,并沿用至今。其核心思想就是政府(或开发商)以大生产的方式,高效快速地为广大居民提供大量的住宅及配套设施,以改变传统的拥挤的城市住宅环境。

  据业内人士透露,中国的封闭式小区建设高峰有两个,一个是上世纪50年代兴起的单位大院,城市里各个独立的单位圈一块地,建一个集办公生产、居住、后勤以及各项生活服务于一体的大院子,作为福利提供给职工,外人不能随便进出。到现在,因为历史延续性,单位大院仍然是国内许多城市的基本构成之一。另一个高峰期是1998年之后,当年我国进行了住房制度改革,取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化。一时间,房地产大热。在房地产开发大潮中拔地而起的,大多是封闭式的小区。房地产开发的进程,不仅是新城的扩张,也包括旧城改造。而被改造的旧城,很多其实就是“脏乱差”的传统街区。

  小区和街区的不同,一方面体现在规划理念上,不管是计划经济年代的单位大院,还是上世纪90年代后新建的居住小区,都不考虑与城市的融合,而像一个“城中之城”。它们有独立的道路系统,只设置有限的公共出入口与城市链接,它们有自身的绿化体系,即使天然具有公共性和开发性的商业、服务系统,也被分解为固定的几类,以人口治标加以核算,而不考虑居住人群、周边市场的自发调节。另一方面,在实际建设中,街区和小区的差异体现为建筑与道路关系的不同。街区的尺度主要由城市规划确定的道路间距所决定,被认为是西欧最完美的城市规划范例的巴塞罗那,其街区尺度一般为130m*130m,我国近代的一些通商口岸,采用的也是这种规划类型,例如在上海市中心城区,一些较老的街坊尺寸约为100m*150m,一个里弄的平均居住规模也仅为46户。新中国的城市规划,受到前苏联的影响,道路与土地是两种相互独立的供给,前者主要满足交通需求,后者则主要服务于土地内部的各项功能。对于交通需求来说,阻抗越小、通行能力越大越好,因此道路尽可能宽,交叉口尽可能少。对于土地需求来说,内部选择余地越大、外部干扰越小越好,因此街区要尽可能大。根据这一规划原则,城市微观道路及用地结构采用大街区、宽马路的做法。在90年代后的房地产开发中,这种模式也得到了延续。据统计,20世纪90年代兴建的城市住区,大部分均在320m*320m以上,而且小区之间常常直接拼接,不设城市支路。

  尽管小区和街区各有利弊,但前述中央《意见》的出台,则说明在中国城市化进程中,“小区模式”已经遭遇瓶颈,难以为继了。其中最严重的问题就是城市交通的拥堵。通常认为,城市道路起着“通”与“达”两方面的作用:高等级的城市道路,如快速路与主干道,主要功能是连接城市内外及不同分区之间的交通,车速快,开口少,以“通”为主;而低等级的城市道路,如次干道及城市支路,解决的是与主干道的连接及各分区内部的交通,强调的是可达性。但在我国许多城市的现有道路系统中,主干道常常过宽,支路却很缺乏,而支路缺乏的原因就是大片封闭小区的存在。例如纽约的街区,1平方公里内有一百多个路口,而在我国很多城市,1平方公里内只有十多个路口。马路修得再宽,毛细血管不发达,一旦人口集聚,立刻陷入拥堵。另外,在“小区模式”下,街道只剩下交通一种功能,缺乏活力,无法容纳购物、娱乐、休闲等多元生活需求。小区内服务设施不足,也给居民生活造成不便。也有论者指出,推进街区的规划建设,也相当于给陷入“困顿”的房地产开发商另指一条明路。面临巨大的去库存压力,大地块,大项目的操作难度越来越大,而街区式的小区块、小项目,还有底商这一块蛋糕,无疑可以刺激开发商的积极性。盘活了房地产,也等于挽救了地方政府的GDP和土地财政。无论怎样,把小区再变回街区,似乎是未来大势所趋了。

  其一是做好规划。轰轰烈烈的造城运动中,“宜居城市”屈指可数,问题显而易见。并不是说改回了街区,现有的城市病就迎刃而解了。即便是设计大师赛尔特精心缔造的秩序井然、布局严密的巴塞罗那,由于人口急剧增长,也曾遇到过交通拥挤不堪和环境恶化的问题。所以无论是新建街区式住宅,还是对封闭小区进行改造,都要在解决旧问题和避免新问题之间达到一个平衡,绝不是拍脑袋就能决定的。

  其二,对现有封闭小区进行改造,要切实保障居民的利益。有媒体已经指出,业主已经支付过70年土地出让金的商品房小区,把内部道路公共化为城市道路,显然是违约行为,如果不经业主同意,或者业主同意后没有获得物质上的补偿,则与掠夺无异。(除了要拆小区的围墙,还要拆机关大院的墙,这当中的利益博弈更不会少。)

  其三,提升政府服务水平和治理能力。小区解除封闭之后,安全管理、环境治理也随之面临更大的挑战。比如,以前都是城管在大街上追小贩,以后会不会变成城管在“小区”里追小贩?

  其四,明确城市发展思路。小区道路公共化,固然可以缓解一部分城市交通压力,但也有把小区变成停车场的风险。须知在现有规模的大城市,无论怎样拓展道路,对于缓解拥堵而言,都只是权宜之计。在有限的空间资源条件下,最根本的还是要控制城市规模,控制私家车的数量。

  其五,正视问题,解决问题,切忌急于求成。城市的基本要素,说到底并不是钢筋水泥的建筑,而是鲜活的人。无论是规划城市、建设城市还是改造城市,都不能背离“以人为本”这个基本原则。构建和谐城市街区,根本的是要解决人的问题,而这个过程是最漫长的。所以在这个步骤清单中,还有很多未知的因素无法穷尽列举,它们正在前面某个地方等着政策制定者和城市管理者。返回搜狐,查看更多

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